El día que la Junta pudo comprar El Algarrobico (y no lo hizo)

La operación de compraventa por la que Parque Algarrobico S.L. adquirió los terrenos del hotel en diciembre de 1995, fue notificada a la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, que rehusó explícitamente ejercer los derechos de tanteo y retracto sobre estos

Escrito de la Consejería de Medio Ambiente por el que comunica su desinterés en ejercer los derechos de tanteo y retracto

ACTUALIDAD ALMANZORA / 20·08·2014

Documentos a los que ha tenido acceso Actualidad Almanzora demuestran que la Junta de Andalucía pudo haber comprado el paraje de El Algarrobico en 1996. Así lo acredita un escrito firmado por el secretario general de la Delegación de Medio Ambiente en Almería, José Pedraza Martínez, quien, en marzo de ese año, comunicó a las empresas implicadas en la compraventa del sector R-5 - posteriormente denominado ST-1, y popularmente conocido como El Algarrobico- el desinterés de la Consejería por “ejercitar los derechos de tanteo y retracto” sobre éste.

Los derechos de tanteo y retracto forman parte de los llamados derechos de adquisición preferente, y consisten, grosso modo, en la facultad de una tercera parte para interferir en una operación de compraventa, adquiriendo el bien a transmitir por el precio pactado entre comprador y vendedor.
Cuando la adquisición preferente se realiza a priori, es decir, antes de que se haya formalizado la venta, el derecho ejercido se denomina 'de tanteo'; mientras que cuando ésta se realiza a posteriori, invalidando la transmisión del bien, hablamos de derecho de retracto.

En la práctica, el ejercicio de ambos derechos está reservado casi exclusivamente a inquilinos, propietarios colindantes y administraciones públicas.

Al tratarse, ya en 1996, de un espacio protegido - el 75% del término municipal de Carboneras había sido incorporado al Parque Natural de Cabo de Gata-Níjar dos años antes-, la transimisión patrimonial estaba sujeta a lo dispuesto en la Ley 4/1989 de 27 de marzo, que en su artículo 10.3 establece:

La declaración de un espacio como protegido lleva aparejada la de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, y la facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en las transmisiones onerosas intervivos de terrenos situados en el interior del mismo.

A los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, por el transmitente se notificarán fehacientemente a la Administración actuante las condiciones de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que haya sido instrumentada la citada transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que deberá efectuarse en todo caso y será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

Del mismo modo, la Ley 2/1989 de 18 de julio, en su artículo 24, dispone:

La Junta de Andalucía, a través de la Agencia de Medio Ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas de bienes y derechos inter vivos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos, en los términos previstos por la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales Protegidos y de la Flora y Fauna Silvestres.


Se da además la circunstancia de que, desde el año 1987 - casi una década antes de esta compraventa-, el Ayuntamiento de Carboneras y la Consejería de Obras Públicas y Urbanismo venían tramitando la clasificación de varias fincas incluidas en El Algarrobico para su desarrollo urbanístico.
Queda patente, por lo tanto, que la Administración autonómica no sólo no estaba interesada, como expresa en el escrito aportado la Consejería de Medio Ambiente, en adquirir los terrenos sobre los que posteriormente se edificó el hotel, sino que ni siquiera lo estaba en impedir la construcción en esa zona del parque natural.

Un desinterés, aquel, que contrasta vivamente con las declaraciones y últimas acciones del Gobierno andaluz, que ya ha convocado a la empresa Azata del Sol ante la notaría el próximo 12 de septiembre para llevar a cabo la formalización del derecho de retracto sobre los terrenos del hotel.

Hoja del Registro de la propiedad de Mojácar correspondiente a la parcela de El Algarrobico en la que consta la renuncia de la Junta a ejercer el derecho de tanteo y retracto

¿De 720.000 a 9,3 millones de euros?

Un estudio realizado por la empresa pública Tragsa señala que el derribo del hotel y la posterior adecuación de los terrenos para devolverlos a su ‘estado original’, conllevaría un coste económico de 7 millones de euros, a los que habría que añadir, en caso de ejecutarse finalmente el derecho de retracto, los 2,3 millones que Azata del Sol abonó a Parque Club Algarrobico, S.L. en año 2001. Es decir, que en el mejor de los casos, la adquisición y restauración del paraje requerirá un desembolso de 9,3 millones de euros, frente a los 720.000 que hubiese costado evitar el despropósito jurídico-administrativo al que asistimos actualmente a cuenta de El Algarrobico.

No obstante, la factura total podría terminar siendo muchísimo más elevada, ya que en septiembre de 2013 Azata del Sol presentó varios recursos ante el Ayuntamiento de Carboneras, el Gobierno central y la Junta de Andalucía en los que solicitaba una indemnización de 70 millones de euros por el “anormal funcionamiento” de las Administraciones, dado que las tres dieron su visto bueno a la construcción del hotel.